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17 de dezembro de 2014 Ao longo dos últimos 20 anos, a profissão de avaliação de bens imóveis chegou a um consenso sobre o enquadramento adequado e as metodologias analíticas para avaliar o efeito potencial da contaminação ambiental sobre o valor de mercado da propriedade real.1 Coincidentemente, também durante os últimos 20 Anos, através de Daubert, et al. V. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc. (1993), os tribunais estabeleceram um processo de prestação de serviços mais robusto para proteger os juitores de fato e os litigantes de pareceres e testemunhos de especialistas confiáveis. Como medida de dano, a diminuição do valor da propriedade (PVD) é uma questão de valor de mercado e, como tal, pareceres e testemunhos credíveis devem seguir metodologias geralmente aceitas. Testemunhas expertas que não seguem ou que abusam de metodologias profissionalmente aceitas podem ter o seu testemunho rejeitado pelos tribunais. Se o processo de julgamento da Daubert ou os equivalentes do tribunal estadual não fornecerem um mecanismo de triagem suficientemente fino, os tribunais superiores devem ser invocados para sua revisão posterior e, se necessário, instituir quaisquer medidas corretivas que julgarem necessárias. Em vários casos recentes, os pareceres de PVD dos especialistas em danos materiais não conseguiram aprovar os tribunais de julgamento, tribunais de justiça e pelo menos um tribunal supremo estadual. Metodologia PVD A partir do início da década de 1990, vários artigos foram publicados na literatura imobiliária profissional e acadêmica abordando metodologias para avaliar o efeito da contaminação ambiental sobre o valor de mercado dos imóveis. Eventualmente, em 2003, o Conselho de Normas de Avaliação elaborou e promulgou Advisory Opinion 9 (AO-9), A Avaliação de Imóveis que podem ser afetados pela Contaminação Ambiental. O AO-9 fornece o quadro apropriado para avaliar o PVD potencial, com análise realizada utilizando metodologias de avaliação padrão ou aplicativos baseados em métodos padrão. Os pareceres PVD confiáveis ​​e credíveis devem basear-se na análise de dados de mercado apropriados seguindo metodologias geralmente aceitas. Normas judiciais O Supremo Tribunal dos Estados Unidos decidiu o Daubert, et al. V. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc. caso em 1993, definindo os padrões de testemunho em tribunais federais para conhecimentos científicos, técnicos ou outros conhecimentos especializados. Em Daubert, o Supremo Tribunal decidiu que, de acordo com as Regras de Prova Federais, um juiz de julgamento deve avaliar: se os testemunhos subjacentes ao raciocínio ou metodologia são cientificamente válidos e adequadamente podem ser aplicados aos fatos em questão. Muitas considerações incidirão no inquérito, incluindo se a teoria ou técnica em questão pode ser testada (e foi testada), seja ela submetida a revisão e publicação de pares, sua taxa de erro conhecida ou potencial e a existência e manutenção de padrões de controle Sua operação e se ela atraiu aceitação generalizada dentro de uma comunidade científica relevante. 2 A decisão dos Tribunais Supremos em Kumho Tire Co. Ltd. c. Carmichael, 526 U. S. 137.147 (1999), permitiu que os tribunais aplicassem os padrões de Daubert a outros tipos de testemunhos de especialistas e não limitassem sua aplicação estritamente a provas científicas. Além disso, Kumho permitiu aos tribunais de julgamento um amplo poder discricionário para decidir se Daubert aplica e se realizar audiências para determinar a confiabilidade dos pareceres de especialistas. Especialistas em danos imobiliários podem melhorar suas chances de evitar o foco da Daubert Kumho ao aderir aos padrões profissionais aceitos em suas análises PVD. Exemplos de casos Nos seguintes casos, os especialistas em PVD não foram autorizados a testemunhar, ou veredictos com base em seu testemunho foram revertidos quando os tribunais consideraram suas opiniões pouco confiáveis. Alguns exemplos consistentes emergem desses exemplos em relação às perspectivas dos tribunais sobre o que constitui um desvio inaceitável das metodologias geralmente aceitas. Exxon Mobil Corp. v. Albright et al. Tribunal de Apelação de Maryland, 2013 O especialista testificou que cada uma das residências dos queixosos sofreu um PVD de 60% devido a um vazamento de tanque de armazenamento de gasolina. O jurado de julgamento devolveu veredictos de 496.210.570 por danos compensatórios e 1.045.550.000 por danos punitivos por 466 queixosos.3 O especialista usou três métodos: (1) um meta-analise4 derivado de um artigo publicado em 2006, (2) estudos de caso de veredictos de jurados e Assentamentos em outros assuntos e (3) uma pesquisa telefônica de avaliação contingente5 em que os inquiridos foram questionados sobre o que estariam dispostos a pagar por uma casa hipotética com contaminação de águas subterrâneas.6 Com foco na falha de especialistas em analisar vendas reais, o tribunal de recursos declarou, Embora a lei de Maryland não compelhe o uso de dados de vendas comparáveis, com exclusão de todas as outras metodologias, um especialista em avaliação imobiliária deve oferecer uma justificativa razoável para ignorar os dados do mercado onde está disponível.7 O tribunal também encontrou o nível de atendente de especulação Para essa conclusão é, como observou o Tribunal Distrital dos Estados Unidos para o Distrito Norte da Califórnia ao analisar os mesmos testemunhos propostos pelos especialistas em um Por outro lado, preocupação séria. Palmisano et al. V. Olin Corp. et al. No. C-03-01607 RMW, 2005 WL 6777561, 5 (n. ° Cal. 5 de julho de 2005) .8 O tribunal também estava preocupado com o momento da alegada diminuição. O especialista declarou que não sabia quando, se alguma vez, o preço de mercado refletiria sua diminuição estimada de 60% no valor de mercado. Ou seja, não havia uma estimativa de quando os demandantes realmente sofrerão danos. Referenciando novamente o Palmisano, o tribunal explicou: Permitir que os demandantes recuperem os danos por uma diminuição hipotética e especulativa no valor de mercado que nunca se materializem é permitir-lhes uma potencial recuperação dupla se os demandantes puderem recuperar por um declínio de valor que ainda não se refletiu Nos preços, eles poderiam vender suas casas imediatamente e receber uma ganhos inesperados: danos para a diminuição ainda mais não realizada de valor, além do preço total do mercado. Palmisano, 2005 Estados Unidos Dist. Às 16 n.5. Os especialistas ignoram a existência de um mercado real, funcionando, independentemente de quão desviada tenha sido um erro claro. Como os julgamentos a admissão do testemunho de especialistas foi um erro claro, revertamos os prêmios do júri por diminuição de valor em relação a todos os apelidos e rejeição direta para um novo julgamento.9 Patrick et al. V. FirstEnergy Generation Corp. Tribunal Distrital dos EUA, Western District of Pennsylvania, 2014 Esta foi uma ação coletiva proposta em conexão com várias emissões das instalações de geração de carvão acusadas. O especialista dos queixosos dividiu a região alegadamente afetada em três subclasses e desenvolveu um modelo de avaliação em massa para estimar os danos. Ele opinou que os valores das propriedades dos demandantes diminuíram 12% ou 45% dependendo da localização em uma das áreas da subclasse e a natureza das emissões alegadamente afetando sua localização. O modelo de avaliação de massa dos especialistas baseou-se na avaliação contingente (por exemplo, levantamentos hipotéticos), estudos de caso, meta-análises e um modelo de regressão de uma amostra de vendas reais. O especialista agregou os resultados desses quatro métodos usando um processo de ponderação implícito, 10 com os levantamentos de valor contingente com o maior peso. O especialista colocou muito menos peso em qualquer análise das vendas reais, afirmando que o mercado estava desinformado e não eficiente. No que diz respeito aos estudos de caso de especialistas e as metanálises, o tribunal declarou: Quanto às evidências do estudo de caso, o tribunal considerará as análises de metal apenas como suporte para a opinião dos especialistas sobre a utilidade de uma metodologia de avaliação em massa e não como evidência De uma diminuição real.11 No que diz respeito ao levantamento de avaliação contingente, o tribunal concluiu em uma decisão de Daubert que os problemas com as questões na pesquisa tornam essa pesquisa fundamentalmente falho e inadmissível.12 O tribunal determinou que as opiniões de especialistas, que se baseavam principalmente no contingente Levantamentos de avaliação, eram inadmissíveis em relação a mais de 98% da classe, ou seja, cerca de 74 mil das 75 mil propriedades de classe. Referenciando o Exxon Mobil Corp. v. Sentença de Albright discutido acima, o tribunal também declarou que estava preocupado, no entanto, por outro aspecto da teoria de mercado desinformada dos especialistas.13 De acordo com o tribunal, a opinião dos especialistas sobre quando a hipotética diminuição do conhecimento total Ocorrerá é pura especulação. Esse tipo de conjectura não é confiável.14 Cannon et al. V. BP Products North America, Inc. Tribunal Distrital dos EUA, Distrito do Sul do Texas, Divisão Galveston, 2013 Esta foi uma ação coletiva proposta sobre libertações químicas de uma refinaria de petróleo operada pelo réu. A área de aula incluiu mais de 14.000 propriedades residenciais. O especialista baseou suas opiniões em levantamentos de avaliação contingente, análise de regressão e tendências de vendas. Ele declarou que as propriedades dos demandantes incorrem em PVD permanente de 5 a 20 por cento do valor da propriedade.15 O tribunal decidiu que há simplesmente um grande fosso analítico entre os dados e a opinião oferecida16 no modelo de regressão de especialistas e análise de tendências de preços o modelo de regressão Foi falho porque (entre outras coisas) não reflete as diferenças de preços entre a classe e as áreas de controle durante o período anterior.17 Em relação ao método de avaliação contingente de especialistas, o tribunal declarou: Como um assunto inicial, o Tribunal observa a incerteza de que mesmo os Demandantes Argumentaria que a avaliação contingente por conta própria sem o reforço de uma regressão ou análise de tendências imobiliárias serviria como um cálculo confiável de danos.18 O tribunal indicou que existe um debate na comunidade científica sobre a validade da avaliação contingente como metodologia para Avaliando descontos de mercado associados a desamentidades imobiliárias.19 Assim, o tribunal decidiu que t Ele analisa a análise de avaliação contingente, sozinho, incapaz de servir como um modelo confiável ou causal de causalidade e danos neste caso.20 O tribunal considerou que as opiniões dos especialistas não eram confiáveis ​​e seu depoimento estava excluído. Afirmou que as opiniões dos especialistas não atendem aos padrões estabelecidos em Daubert e sua progênie. Não só os aspectos específicos das metodologias de especialistas são imperfeitos, mas sua teoria global de danos é desconectada das causas de ação dos Demandantes. .21 Abicht, et al. V. Republic Services, Inc. et al. Court of Common Pleas, Tuscarawas County, Ohio, 2013 Neste caso, a questão foi alegada PVD de odores devido à proximidade do aterro sanitário. O especialista dos queixosos testemunhou que o PVD era de 5, 10 ou 20 por cento, dependendo da distância do aterro sanitário. O especialista analisou as tendências dos preços das casas, mas não realizou qualquer análise de danos individuais da propriedade. Os arguidos alegaram que as metodologias dos peritos demandantes com base em avaliação contingente, meta-análise e estudos de caso eram especulativas, tendenciosas, boatos e muito generalizadas para determinar o PVD para propriedades individuais. Em uma audiência pré-julgamento, o juiz declarou que sua preocupação com relação a essa testemunha em particular é o fracasso de qualquer forma que individualize a diminuição do valor dos demandantes respectivos22. Na decisão subseqüente de excluir o testemunho de especialistas, o tribunal declarou: Esta testemunha está tentando ampliar um conceito de danos em um caso que é projetado para ser específico para dez reclamantes individuais. E está fazendo isso com uma coleção de metodologias, que até mesmo o maior trecho da imaginação não atinge um nível de certeza científica razoável, a probabilidade, se você quiser, para efeitos de admissibilidade neste caso. A moção é concedida. O especialista não testemunhará.23 Houston Unlimited, Inc. v. Mel Acres Ranch, Supremo Tribunal do Texas, 2014 Neste caso, o proprietário da fazenda demandante procurou recuperar uma suposta diminuição do valor da propriedade de 60% que resta após a remediação da contaminação de um Propriedade vizinha. De acordo com o tribunal: evidências baseadas em conjecturas, adivinhação ou especulação são inadequadas para provar danos ao estigma, não apenas quanto à quantidade de valor perdido, mas também quanto à parcela desse montante causada pela conduta dos réus.24 O especialista em demandantes aplicou um Abordagem de estudo de caso para desenvolver a opinião de valor prejudicada (baseando-se em dois estudos de caso). Referindo-se à metodologia de estudo de caso, o tribunal declarou: Não consideramos que nunca pode ser usado para chegar a uma opinião confiável sobre danos de diminuição. Mas a maneira pela qual o especialista usou a abordagem aqui é fatalmente falha por três razões. Primeiro, os dados em que o especialista se baseou em relação aos sites de estudo de caso não apoiam sua opinião de que essas propriedades perderam valor de mercado. Em segundo lugar, a opinião final dos especialistas é dependente da causa, seu raciocínio pode so som somente se as perdas que encontrou nos sites de estudo de caso fossem, de fato, atribuíveis ao estigma do mercado e a nenhum outro fator do mercado. Em vez disso, o especialista simplesmente assumiu que a diminuição do valor de mercado que encontrou era (total) atribuível à contaminação próxima. Em terceiro lugar, o especialista não respondeu a nenhuma diferença entre o rancho e os locais de estudo de caso ou quaisquer diferenças entre a natureza da contaminação das três propriedades.25 Além disso, o tribunal observou que o perito não tentou estabelecer que a contaminação remediada Perto dos locais de estudo de caso causou alguma ou a total diminuição do valor de mercado que ela encontrou, nem tentou descartar outras causas plausíveis.26 O tribunal resumiu afirmando que os especialistas dependem de dados insuficientes e pressupostos não suportados e as lacunas analíticas em Sua análise torna sua opinião conclusiva e sem valor probatório.27 Finalmente, o tribunal concluiu: Portanto, revogamos o julgamento do julgamento de recursos e prestamos um veredicto de nada em favor de Houston ilimitado.28 Conclusão Nestes casos recentes, os principais motivos para A rejeição dos tribunais em opiniões e testemunhos de especialistas incluiu a falta de análise de vendas reais de propriedades alegadamente afetadas, Em métodos especulativos e hipotéticos (especialmente, levantamentos de avaliação contingente), uso indevido de métodos geralmente aceitos e especulação sobre os danos ainda a ocorrer. Em cada caso, as fraquezas podem ser atribuídas aos peritos em danos imobiliários que partirem dos requisitos das metodologias geralmente aceitas. Importante, quando os métodos geralmente aceitos são utilizados, eles devem ser aplicados com competência. Apesar de uma violação de matéria de contrato, a ATA Airlines, Inc. v. Federal Express Corp. apresentou uma aplicação de análise de regressão, uma metodologia amplamente utilizada para avaliar os pedidos de PVD. A aplicação de análise de regressão dos especialistas aplicou a Corte de Apelações dos EUA para o Sétimo Circuito para oferecer a crítica colorida de que a regressão dos especialistas teve tantas feridas sangrentas quanto Júlio César quando ele foi esfaqueado 23 vezes pelos senadores romanos liderados por Brutus.29 Em Houston Unlimited, Inc. v. Mel Acres Ranch, o Tribunal Supremo do Texas adverte que o valor probatório do testemunho de especialistas é derivado de sua base, não pelo simples fato de o especialista ter dito isso.30 Os exemplos de casos acima ilustram a escassa atenção Pagos por alguns especialistas para desenvolver uma base sólida para suas opiniões. Na verdade, alguns estão todos conscientes de que o tribunal em si pode oferecer aos especialistas um verniz de credibilidade que não esteja presente em outros contextos.31 Independentemente de Daubert, tribunais de justiça e tribunais supremos aguardam peritos imprudentes e mal preparados, alguns dos quais eventualmente Saiba quão fino o placar de credibilidade pode ser. 1 Os Conselhos de Normas de Avaliação Opinião Consultiva 9, A Avaliação de Propriedade Real Que Pode Ser Impacta pela Contaminação Ambiental o Guia dos Institutos de Avaliação Nota 6, Consideração de Substâncias Perigosas no Processo de Avaliação os Institutos de Avaliação A Avaliação de Imóveis (14ª Edição) a Avaliação Institutos O Dicionário de Avaliação Imobiliária (Quinta edição) do Seminário de Institutos de Avaliação, Analisando os Efeitos da Contaminação Ambiental em Propriedades Imobiliárias (2010) e, desde o início dos anos 90, vários artigos na literatura profissional (por exemplo, The Appraisal Journal) com mais recentes Artigos referentes à Opinião Consultiva 9. 2 Daubert, et al. V. Merrell Dow Pharmaceuticals, Inc. Outubro, 1992, Syllabus, Supremo Tribunal dos Estados Unidos, 509 US 579, 580 (1993).Aviso Anyoption Invertir en opções binarias is muy simple, despus de haber elegido o tipo de bem e La duracin, personalmente te aconsejara que te concentraras em 2 o 3 pares de divisas para começar, em segundo lugar debes saber que a plataforma é muito sensível à volatilidad, como a escolha dos horizontes é um critério importante. Comenzar a invertir a largo prazo para iniciar 24h vista 1 semana. buena suerte. No entiendo porqu es melhor begin a invertir a largo plazo, eu creo que es todo lo contrario, a largo prazo necessias mucha mayor informacão das variações de mercados e anlisis tcnicos y fundamentales mas profundos. Ao contrário, você tem que atuar em breve (30 o 15 minutos) inicialmente solo com anlisis de tendencias, evidentemente, depois profundizou em outras estratégias e tcnicas.